O Alojamento Local não é arrendamento.
Trata-se de uma prestação de serviços de acomodação, uma actividade do turismo.
O debate sobre o agravamento do imposto do AL trouxe um grande prejuízo: ao compara-lo com o arrendamento , criou-se uma imagem errada da atividade do alojamento local para o público e meios de comunicação. Este pequeno guia serve para apoiar os jornalistas no entendimento e na utilização correta dos termos fiscais do alojamento local.
Alojamento Local não é nem pode ser comparado com o arrendamento.
O alojamento local é uma prestação de serviços complexa e exigente que não pode ser confundida com um rendimento passivo que se obtém ao arrendar um imóvel.
O termo “rendas” não deve ser utilizado para o alojamento local
O alojamento local por ser uma atividade empresarial tem receitas, emite faturas que nunca podem ser confundidas ou denominadas como rendas. As receitas do alojamento local, como maioria dos negócios são variáveis. Há meses mais fortes e outros onde quase não se fatura. É o risco de uma atividade empresarial. O arrendamento trabalha com rendas normalmente fixas. O AL tem IVA de 6%, o arrendamento é isento.
Não se usa “arrendamento local” ou “arrendamento de curta duração” para o alojamento local.
Simplesmente porque não é um arrendamento. Diz-se simplesmente alojamento local.
Mas, há mesmo diferenças?
A começar pelo investimento. Um alojamento local trabalha com um público exigente o que obriga a obras de remodelação mais profundas. Em Lisboa por exemplo, a média de investimento em obras de um AL novo é de 22.000 euros. Mas, além disto é preciso mobilar, decorar, comprar equipamentos, segurança. Como em qualquer atividade económica, quem investe espera obter o retorno deste valor.
Mas, depois não há muitos custos, certo?
Por ser uma atividade empresarial, a estrutura de custos de um alojamento local é extensa. É preciso pagar anúncios, comissões aos sites que podem ir até os 15-20%, pagar a limpeza e preparação do imóvel, a limpeza de roupas, os consumíveis, amenities, se não tiver disponibilidade contratar alguém para fazer o check-in e check-out com vistoria, ainda há a conta da luz, agua, gás, a internet, tv a cabo, comunicações internacionais… enfim, uma lista enorme de custos que não acaba aqui.
O que um titular do AL faz que um senhorio não faz?
Tudo! O senhorio não tem que responder em menos de 2 horas a vários emails diários, estar atento a reservas a qualquer hora do dia e da noite e bloquear as datas nos outros sites assim que chegam, não tem que ir receber alguém todas as semanas numa sexta à noite ou domingo de manhã, não tem que ir toda a semana ao imóvel trocar lâmpadas, arranjar pequenas coisas, não precisa ir comprar consumíveis ao supermercado, estar sempre disponíveis para qualquer emergência ou um simples disjuntor que vá abaixo…
Ser titular de um AL é um emprego.
Mesmo se contratar quase todos os serviços com terceiros, um titular do AL , só em gestão geral das atividades ocupa 8 a 10 horas por mês. Isto sem fazer check-in e check-out.
Mas ao menos a rentabilidade é muito grande
Deveria ser no mínimo maior que o arrendamento para compensar o investimento feito e o tempo e desgaste que uma atividade de turismo como está exige. É justo que tenha rendimento pois está a criar o seu próprio emprego que vai ocupar muitas horas por mês. Mas, mesmo assim a rentabilidade não é nem de perto o que se diz nas notícias.
Como assim, não vou ter rentabilidades acima de 10% ?
Seria justo pelo trabalho que vai ter e investimento que vai fazer, mas infelizmente é outro mito que tem sido divulgado. É em geral irreal e perigoso, pois está a servir de inspiração para muitas pessoas investirem no AL com expetativas erradas. Este número é muito utilizado pelas imobiliárias, mas “confundem” receita com lucro. Um alojamento local até pode faturar por ano 10% do seu valor, mas depois tem que pagar todos os custos mencionados acima que um senhorio não tem. O resultado final, tendo em conta os preços atuais dos imoveis, vai ficar razoavelmente abaixo destes 10%
É verdade que o imposto do alojamento local era 5% e do arrendamento 28%
Não. Primeiro , no arrendamento o senhorio não paga 28% das rendas, mas sim 28% do rendimento líquido que são rendas menos os custos admitidos. Ou seja, ele pode deduzir os custos e, do resultado, paga 28%. Por exemplo se um senhorio tiver 10.000 euros de renda num ano e neste mesmo ano tiver que fazer um obra maior de infiltração e gastar 10.000 euros não terá nada a pagar.
E no alojamento local ?
O titular paga também sobre o rendimento líquido, mas a alíquota depende do resto do seus rendimentos. Pode ser 14,5%, 28,5% , 37%, 45% ou até 48% no limite.
Então qual a diferença?
A diferença esta no método de calcular o rendimento líquido. No alojamento local, o titular não pode deduzir nenhuma despesa e o rendimento liquido é calculado pela AT multiplicando a faturação por um coeficiente. Antes era 0,15 para os empresários em nome individual e agora é 0,35. Este novo coeficiente é valido para todos que estão no regime simplificado, tanto os empresários em nome individual como empresas . No fundo, é como se as Finanças aceitassem que 65% das receitas são custos. Mas, tem sempre que pagar imposto, mesmo que tenha tido prejuízo.
E porque o alojamento local tinha um coeficiente especial?
O alojamento local nunca teve se quer um coeficiente próprio, ele estava no coeficiente da “restauração, hotelaria e similares”, ou seja, para ser fiscalmente justo, o AL estava junto com atividades similares à sua.
E agora a hotelaria e similares vai também ter um aumento de imposto?
O surpreendente é que não. É isto que a ALEP discorda. Os empreendimentos turísticos onde se inserem os hotéis, turismo rural, os apartamentos turísticos, ficaram na mesma categoria com coeficiente de 0,15 nos particulares e mais, 0,04 nas empresa. Foi criada outra categoria especial só para agravar o alojamento local.
Mas assim vão pagar menos impostos que o alojamento local?
Exatamente. No caso das empresas em regime simplificado (até 200 mil euros) o alojamento local vai pagar quase 9 vezes mais imposto e quem opera como empresário em nome individual 2,3 vezes mais imposto.
Exemplo:
Uma empresa no regime simplificado (até 200 mil euros) que tenha turismo rural ou apartamentos turísticos e fature 125.000 por ano irá pagar 1.050 euros de imposto (125.000×0,04×0,21) considerando a taxa de 21% de imposto. Agora se esta empresa tiver a mesma faturação, mas com um alojamento local, irá pagar 9.187 euros (125.000×0,35×0,21). É inaceitável!
Se for um particular que fature 10.000 no ano com um apartamento em alojamento e que esteja no escalão de 28,5% de imposto terá que pagar 997,50 euros de imposto (10.000x,35×0,285). Já se for um turismo rural ou apartamento turístico paga apenas 427,50 euros.