Associação de Hotéis extrema posição contra o Alojamento Local
Sempre que surge uma atividade inovadora ou um novo tipo de oferta num setor tradicional, é comum haver resistência de quem já opera, bem como a tentativa de criação de barreiras à entrada ou funcionamento dos novos players. Mas há limites para tudo.
A AHP-Associação da Hotelaria de Portugal apresentou ontem propostas para o AL- Alojamento Local que não nos podem deixar indiferentes. Em primeiro lugar, não deixa de ser surpreendente que uma associação de hotéis venha a apresentar propostas sobre uma atividade a que é alheia e que, obviamente, desconhece em profundidade e , em especial, na prática.
Que isenção e credibilidade podem ter propostas vindas de um setor que, ao que parece, nos vê como concorrentes?! Ainda que tragam consigo instituições que, à partida, merecerão todo o respeito, quando os pressupostos não são corretos , os raciocínio e as conclusões subsequentes não podem ser dados como certos.
Nada nos move contra a AHP, os empresários da hotelaria, ou contra qualquer outra associação do setor. Mas, propostas como estas tipificam um corporativismo desajustado, até mesmo antagónico ao interesse do País.
Todos nós, no Alojamento Local, podemos estar orgulhosos de estar a contribuir significativamente para o aumento do número de turistas e das receitas turísticas em Portugal, de criar riqueza no comércio local e na restauração, na recuperação do património imobiliária das cidades pelo papel relevante que tiveram a reabilitar muitos edifícios e acima de tudo frações que estavam degradadas ou mesmo em ruínas e abandonadas,por ter criado múltiplos empregos diretos e indiretos, sobretudo em empresas ou negócios de pequena dimensão, e por ter retirado nos grandes centros urbanos muitas pessoas de um desemprego de longa duração.
Nas propostas apresentadas, pouco mais se vê que o objetivo final, ainda que não (propositadamente) óbvio, de praticamente acabar com o que entendem ser concorrência.
Apresentadas como sugestões de melhoria do enquadramento jurídico do Alojamento Local, este conjunto de propostas é talvez uma das reações concorrenciais mais extremas de que se tem memória, pois não só inviabiliza praticamente a entrada de novos concorrentes no mercado, como colocam em risco, ou muito provavelmente eliminam cerca de 70% dos operadores existentes. Os números podem parecer exagerados, mas basta ler nas entrelinhas e analisar o impacto de apenas algumas das medidas propostas.
O Alojamento Local é constituído por 3 modalidades: estabelecimento de hospedagem (cujas unidades são constituídas por quartos, na qual incluem-se os hostels), apartamentos e moradias. A proposta começa por retirar do Alojamento Local todos os estabelecimentos de hospedagem, ignorando inclusive que nesta categoria incluem-se os quartos na própria residência onde vivem os titulares do AL. Sugerem transferi-los para os empreendimentos turísticos, e propõem uma densificação dos requisitos, ou seja, regras bem mais apertadas que a maioria dificilmente conseguiria cumprir, ou ficaria sob a alçada e controlo do universo dos empreendimentos turísticos e dos seus representantes.
Depois, a proposta vai ao ponto central de toda esta reação: os apartamentos nos centros urbanos (Lisboa e Porto). Este é verdadeiramente o novo mercado e tendência do mercado de acomodação e por isto mesmo, onde há um grande interesse em criar proteções concorrenciais. Para estes, a solução sugerida pela associação de hotelaria é fácil: impedir os novos concorrentes e acabar a médio prazo com os existentes. A médio prazo já que é preciso garantir a construção de acomodações turísticas tradicionais, eventualmente hotéis, uma vez que sem o AL, na época alta, onde tanto a hotelaria como o Alojamento Local chegam a taxas de ocupação superiores a 80%, milhares de turistas deixariam de vir ao nosso País por não encontrarem o que pretendem, ou por não terem onde ficar! E como sugerem combater a concorrência do AL?
Primeiro impede-se o crescimento.
A proposta começa por exigir que os novos apartamentos em Alojamento Local que operem mais de 60 dias por ano (ou seja, quase todos, já que até nas praias o período é maior) tenham de alterar o uso e a utilização do imóvel de habitação para turismo e que, assim, obrigam a uma alteração ao título constitutivo da propriedade horizontal que apenas poderá realizar-se se houver uma decisão por unanimidade do condomínio neste sentido. Qualquer pessoa, mesmo que distante destas questões, sabe que conseguir a aprovação de um condomínio por unanimidade é quase impossível, a não ser que as frações sejam quase todas do mesmo proprietário ou ligadas a este. Com esta proposta, seria quase impossível iniciar e registar um novo AL situado num condomínio, seja de apartamentos ou de moradias, no fundo, a maioria. Além disto, quem estaria interessado em mudar a sua casa de praia ou segunda habitação em Lisboa para um uso ou utilização turística e assim deixar de poder regressar ao mercado de arrendamento urbano para habitação que obriga um uso/utilização habitacional?
Depois aniquila-se os existentes
A segunda parte do plano inclui a proposta para aqueles que já estão registados no RNAL (Registo Nacional do Alojamento Local), todos os que acreditaram nesta atividade, investiram as suas economias na reabilitação de imóveis,o que inclui mais de 15.000 famílias que dependem do AL para obter o seu rendimento, teriam que alterar o uso de habitação para turístico e ter a aprovação do condomínio por maioria simples. Se não se conseguir convencer a maioria do condomínio, o que é algo bem provável, têm de encerrar a atividade. Quem conhece a realidade dos condomínios sabe que é quase impossível aprovar algo que a maioria dos condóminos não veja como um ganho pessoal imediato. Basta lembrar por exemplo a dificuldade que é aprovar obras no telhado que afetam apenas alguns proprietários. Assim, se o condomínio não aprovar a existência de AL, a proposta é que seja definido um período para a cessação da atividade, sem piedade com o investimento feito ou com o efeito junto das famílias.
Fora desta guerra ficaria apenas quem se dedica ao AL por menos de 60 dias, ou seja, situações de pouca relevância concorrencial, desde que cumpram ainda com um detalhe cirúrgico: proporcionar estadias de no mínimo 5 noites para garantir que mesmo sendo irrelevantes fiquem longe da acomodação turística tradicional hoteleira que se concentra em geral nas estadias mais curtas de 2 a 3 noites.
É isto o que mais impressiona nesta proposta. Não se trata apenas de não deixar a concorrência crescer, mas sim de propor medidas com impacto de larga escala para acabar com aqueles que já existem registados legalmente, que entraram na atividade de boa fé, que investiram,que cumprem a lei e que pagam impostos. E estes são na sua grande maioria particulares (80%) com um único imóvel que tentam rentabilizá-lo para complementar o seu rendimento familiar ou cobrir custos, no caso das segundas habitações de praia.
A pergunta que se coloca é porquê uma reação tão forte? Porque é preciso apresentar medidas com efeito tão drástico em micro negócios e em milhares de famílias? Porque é esta a dimensão real do AL. Há exceções de empresas maiores? Sim, mas representam menos de 1% do AL e, o mais irónico, é que são quase todas de empresários do setor hoteleiro ou turístico, que vêem a sua própria associação agora criticar indiretamente as suas iniciativas. O Alojamento Local tem algum problema com este segmento? Nenhum. Fazem parte da resposta a uma necessidade muito específica de alojamento dos viajantes, mas não se confundem de todo com o AL, já que estão mais próximos da oferta tradicional hoteleira.
Então a questão deve estar relacionada com o efeito que se está a sentir na atividade económica da hotelaria. Só que, curiosamente, a atividade hoteleira nunca esteve tão bem, em especial nestas duas cidades que são o centro desta disputa concorrencial (Lisboa e Porto), . Todos os indicadores, absolutamente todos, têm apresentado taxas de crescimento significativas. Então porque estão os hoteleiros a reagir tanto ao AL? O estranho, há que o dizer, é que a grande maioria dos empresários da hotelaria não está preocupada ou incomodada. Aceita o AL como uma nova realidade, sabe que o crescimento do AL não afetou o seu negócio e pede apenas alguns ajustes como o combate a ilegalidade.
Mesmo que seja um cenário remoto pela falta de aderência e extremismo destas propostas, quais seriam as consequência caso estas medidas, ou apenas algumas delas, fossem colocadas em prática?
– 6% do mercado, os estabelecimentos de hospedagem, desapareceriam do Alojamento Local e teriam dificuldade em se enquadrar num novo regime nos empreendimentos turísticos.
– 64% do Alojamento Local, os apartamentos, estaria com fortes riscos de desaparecer, pois precisariam da aprovação do condomínio, colocando em causa os rendimentos principais ou complementares de 22.500 famílias.
– mesmo os restantes 29% do AL, composto por moradias, poderia estar em risco, já que muitas estão no Algarve e nas praias, também em condomínios, logo precisariam de autorização.
– Saldo final: 70% do AL poderia desaparecer ou ser drasticamente afetado.
– seria quase inviável registar um novo AL que estivesse em condomínios com a obrigação da autorização por unanimidade.
– mais de 8.000 titulares do Porto e Lisboa, e muitos outros de todo o país que investiram de boa-fé na reabilitação urbana, perderiam o seu investimento e, pior, parte do seu rendimento familiar.
– colocaria desnecessariamente em guerra mais de 20.000 condomínios, qualquer coisa como 100.000 famílias a debater a autorização ou não do AL, debate este que facilmente transformar-se-ia numa discussão se queremos ou não turistas por perto. Isto claro, depois de uma intensa campanha mediática estrategicamente criada para gerar receios e tensão nos condomínios, colocando-os em tensão com os turistas. Seria um péssimo serviço a imagem do próprio Turismo.
– uma vez mais, por causa de uma guerra aparentemente institucional e centrada em Lisboa, todo o País sairia prejudicado, em especial o Algarve, ao serem criados grandes entraves ou mesmo impedimentos à legalização com estas restrições extremas, e por trazer uma guerra aos condomínios desta região que há décadas já encontraram o seu equilíbrio entre moradores permanentes e temporários.
O Alojamento Local é um fenómeno que veio para ficar, não apenas em Portugal mas em todo o mundo, não pelo seu peso crescente, mas sim porque responde a uma necessidade real dos turistas e do Turismo. Eliminar boa parte desta atividade e oferta com medidas camufladas de ajustes não é seguramente a solução para nenhum dos desafios que o AL, como atividade nova, nem a resposta para quem pede um ambiente concorrencial saudável e justo.
A ALEP não foge aos desafios que a sua atividade, em parte recente e em crescimento, possa colocar na sociedade, na economia, nas cidades, nos condomínios e em particular em alguns bairros de Lisboa. Estamos a fazer uma análise e a preparar propostas específicas para alguns destes assuntos. Vamos também apresentar até o final do ano um projeto que usa o nosso conhecimento prático da atividade para ajudar a combater a ilegalidade, talvez o problema principal neste momento.
Em breve, apelaremos a todos, em especial aos associados, para nos ajudarem a fazer frente aos nossos desafios.