*As informações prestadas neste artigo não dispensam a consulta da legislação em vigor e/ou a consulta de um advogado.
Documento da autoria de Miguel Torres Marques, advogado, assessor jurídico da ALEP
O regime previsto na alínea b) do n.º 2 do artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de Agosto, na redação que lhe foi dada pela Lei n.º 62/2028, de 22 de Agosto, que aprova e altera o Regime Jurídico da Exploração dos Estabelecimentos de Alojamento Local (RJEEAL) é uma mera PRESUNÇÃO, que pode ser afastada, e que permite às entidades fiscalizadoras (nomeadamente a ASAE e, desde 2018, também as câmaras municipais) PRESUMIREM que se está perante a exploração ilegal de serviços próprios de um estabelecimento de alojamento local sem o serem, por forma a obrigarem quem o estiver a fazer para que se legalize (para além de terem de pagar uma coima por prestação ilegal de serviços de alojamento local sem estar devidamente registado).
Essa presunção, verifica-se sempre que um imóvel seja publicitado, disponibilizado ou objeto de intermediação, por qualquer forma, entidade ou meio, nomeadamente em agências de viagens e turismo ou sites da Internet, como alojamento para turistas ou como alojamento temporário; ou ainda quando o imóvel estiver mobilado e equipado, neste sejam oferecidos ao público em geral, além de dormida, serviços complementares ao alojamento, nomeadamente limpeza, por períodos inferiores a 30 dias.
Isso significa, que um proprietário de um imóvel pode explorá-lo no mesmo ano fiscal, uma parte do ano como AL e outra parte do ano como arrendamento urbano, desde que o período de exploração em cada um desses dois regimes não se sobreponham no tempo.
Nesse caso, do ponto de vista fiscal, quando entregarem o seu IRS, os proprietários terão de entregar dois Anexos, o B para os rendimentos de AL e o F para os rendimentos prediais.
Isto, claro está, no pressuposto de que estamos a falar de contratos de arrendamento para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios, designadamente por motivos profissionais, de educação e formação ou turísticos, neles exarados, porque senão os contratos de arrendamento terão obrigatoriamente de ter uma duração superior a um ano e, nesse caso, o proprietário terá que optar entre um ou outro regime.
Para além das situações expressamente previstas no artigo 9.º do RJEEAL, o cancelamento do registo de um AL sem que isso seja feito pelo titular do mesmo, só poderá acontecer se o titular cessar a atividade nas finanças e não pedir o cancelamento do registo.
Legalmente não existe um prazo máximo definido por lei para a prestação de serviços de alojamento local.
A lei fala apenas em serviços de alojamento temporário, não estabelecendo limites rígidos, ao contrário do que acontece no regime jurídico do arrendamento urbano.
Se tivesse de indicar um prazo de duração máxima para um contrato de prestação de serviços de alojamento local, diria um prazo de 1 ano, porque esse é o prazo mínimo de duração de um contrato de arrendamento urbano para habitação permanente, conforme resulta do disposto no n.º 1 do artigo 1095.º do Código Civil.
Sempre que um contrato de prestação de serviços de AL tenha uma duração maior, é aconselhável, embora não seja legalmente obrigatório, que o titular do AL celebre com os hóspedes um contrato escrito de prestação de serviços de alojamento local, que pouco ou nada tem a ver com um contrato de arrendamento urbano para habitação permanente.
Uma nota final, para referir que a formulação que consta do disposto na alínea b) do n.º 2 do artigo 4.º do RJEEAL é em tudo idêntica à que consta do n.º 2 do artigo 43.º do Decreto-Lei n.º 39/2008, de 7 de Março, na redação que lhe foi dada pelo Decreto-Lei n.º 80/2018, de 30 de Junho, que estabelece o regime jurídico de instalação, exploração e funcionamento dos empreendimentos turísticos sem que nunca ninguém tivesse posto em causa a legitimidade dos hotéis poderem prestar esse serviços por períodos superiores a 30 dias, nem que o alvará de autorização de utilização para fins turísticos tenha cassado pelas autoridades competentes por esse fato
Lisboa, 8 de Abril de 2020.