*As informações prestadas neste artigo não dispensam a consulta da legislação em vigor e/ou a consulta de um advogado.
Documento da autoria de Miguel Torres Marques, advogado, assessor jurídico da ALEP
Foi publicado no passado dia 6 de Abril de 2020 em Diário da República a Lei n.º Lei n.º 4-C/2020, que aprova um regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda devida nos termos de contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional, no âmbito da pandemia COVID-19.
Este diploma aplica-se aos contrato de arrendamento para fins habitacionais e não habitacionais, e parte de dois pressupostos que dificilmente se aplicam aos titulares de alojamento local que não tenham possibilidade, por quebra de rendimentos, de pagar as rendas, quando o imóvel onde a atividade é desenvolvida for de arrendamento para fins habitacionais.
1. O primeiro, é o de que todos os senhorios e todos os inquilinos são pessoas singulares, o que nem sempre é verdade.
2. O segundo, é que parte do pressuposto que todos os arrendatários residem no imóvel arrendado e que este constitui a sua residência própria e permanente, quando o regime jurídico da exploração de estabelecimentos de alojamento local prevê expressamente a possibilidade de serem celebrados contratos de arrendamento para fins habitacionais de natureza temporária, quando os senhorios expressamente autorizem a exploração do imóvel para nele serem prestados serviços de alojamento local.
Nesse sentido, os arrendatários no âmbito do arrendamento para fins habitacionais apenas podem usufruir da moratória no pagamento das rendas durante o período de tempo que vigorarem as medidas de contenção criadas para lidar com os efeitos da pandemia do COVID 19, quando tiverem:
- Uma quebra superior a 20 % dos rendimentos do agregado familiar do arrendatário face aos rendimentos do mês anterior ou do período homologo do ano anterior; e
- A taxa de esforço do agregado familiar do arrendatário, calculada como percentagem dos rendimentos de todos os membros daquele agregado destinada ao pagamento da renda, seja ou se torne superior a 35 %;
E no caso dos senhorios, quando se verificar:
- Uma quebra superior a 20 % dos rendimentos do agregado familiar do senhorio face aos rendimentos do mês anterior ou do período homologo do ano anterior; e
- Essa percentagem da quebra de rendimentos seja provocada pelo não pagamento de rendas pelos arrendatários ao abrigo do disposto na acima referida lei.
Assim sendo, caso o arrendamento para fins habitacionais não preencha estes requisitos o regime previsto neste diploma não se lhes aplica e, consequentemente, os respetivos arrendatários e senhorios não poderão beneficiar das derrogações do pagamento de renda durante o período definido no diploma ou para terem acesso aos apoios do IHRU.
Mesmo no pressuposto de que o titular do AL declare aquele arrendamento tendo por base os rendimentos obtidos pelo seu agregado familiar, isso poderá ajudar a resolver o problema dos titulares de AL que apenas tenham um imóvel arrendado para esse fim, porque dificilmente este raciocínio ou possibilidade se pode aplicar a quem explore vários AL tendo por base o modelo do arrendamento.
Os titulares de estabelecimentos de alojamento local que tenham celebrado um contrato de arrendamento para fins não habitacionais, não têm melhor sorte, na medida em que este regime apenas se aplica aos estabelecimentos de prestação de serviços que tenham sido encerrados ou que tenham as respetivas atividades suspensas ao abrigo do Decreto n.º 2-A/2020, de 20 de março, ou por determinação legislativa ou administrativa, nos termos previstos no Decreto-Lei n.º 10-A/2020, de 13 de março, na sua redação atual, ou ao abrigo da Lei de Bases da Proteção Civil, aprovada pela Lei n.º 27/2006, de 3 de julho, na sua redação atual, da Lei de Bases da Saúde, aprovada pela Lei n.º 95/2019, de 4 de setembro, ou de outras disposições destinadas à execução do estado de emergência.
Ora os estabelecimentos de alojamento local não se encontram em nenhuma destas situações, isto porque o n.º 1 do artigo 11.º do Decreto n.º 2-B/2020, de 2 de Abril, determina que são suspensas as atividades de prestação de serviços em estabelecimentos abertos ao público, com exceção daquelas que prestem serviços de primeira necessidade ou outros serviços considerados essenciais na presente conjuntura, os quais se encontram elencados no anexo II ao referido decreto.
O n.º 34 do Anexo II desse mesmo decreto, determina que os estabelecimentos turísticos (leia-se todos os estabelecimentos que prestem serviços de alojamento turístico incluindo os estabelecimentos de alojamento local) com a exceção parques de campismo, devem estar abertos ao público, podendo aqueles prestar serviços de restauração e bebidas no próprio estabelecimento exclusivamente para os respetivos hóspedes.
Assim sendo, os titulares de estabelecimentos de alojamento local que tenham decidido encerrar os seus estabelecimentos, fizeram-no por iniciativa própria, e não porque tenham sido obrigados a fazê-lo em qualquer uma das situações acima descritas, nem a sua atividade foi suspensa por imperativo legal, apenas se aplicando àquelas situações em que o encerramento foi determinado pela autoridades com competência para o fazer.
A única situação em o regime previsto neste diploma se poderá aplicar, é no caso dos titulares de alojamento local que tenham celebrado contratos de arrendamento ou de cessão de exploração na ilha da Madeira, em que o Governo Regional determinou o encerramento compulsivo e temporário, de todos os estabelecimentos de alojamento local.
Até a aplicação deste regime aos contratos de cessão de exploração, também não é possível atento o disposto no artigo 10.º ainda do mesmo diploma, que dispõe que “o disposto no presente capítulo aplica-se, com as necessárias adaptações, a outras formas contratuais de exploração de imoveis para fins comerciais”, isto porque que os estabelecimentos de alojamento local não foram nem encerrados, nem suspensos, com exceção da Madeira em que isso se poderá aplicar.
Para aqueles que tenham imóveis arrendados, mas que não explorem os mesmos como AL e que queiram perceber em que termos funciona esta moratória, fica aqui uma breve explicação.
No caso dos arrendamentos para fins habitacionais, quando os arrendatários estiverem nas situações que em cima descrevi, quando falei deste tipo de contratos, o senhorio só tem direito à resolução do contrato de arrendamento, por falta de pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, se o arrendatário não efetuar o seu pagamento, no prazo de 12 meses contados do termo desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda de cada mês.
Os arrendatários habitacionais, bem como, no caso dos estudantes que não aufiram rendimentos do trabalho, os respetivos fiadores, que tenham, comprovadamente a quebra acima referida, e se vejam incapacitados de pagar a renda das habitações que constituem a sua residência permanente ou, no caso de estudantes, que constituem residência por frequência de estabelecimentos de ensino localizado a uma distancia superior a 50 km da residência permanente do agregado familiar, podem solicitar ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P. (IHRU, I. P.), a concessão de um empréstimo sem juros para suportar a diferença entre o valor da renda mensal devida e o valor resultante da aplicação ao rendimento do agregado familiar de uma taxa de esforço máxima de 35 %, de forma a permitir o pagamento da renda devida, não podendo o rendimento disponível restante do agregado ser inferior ao indexante dos apoios sociais (IAS).
Este regime não é aplicável aos arrendatários habitacionais, cuja quebra de rendimentos determine a redução do valor das rendas por eles devidas, nos termos estabelecidos em regimes especiais de arrendamento ou de renda, como o arrendamento apoiado, a renda apoiada e a renda social.
Os senhorios habitacionais que tenham, comprovadamente, a quebra de rendimentos acima referidos, cujos arrendatários não recorram a empréstimo do IHRU, I. P., nos termos dos números anteriores, podem solicitar ao IHRU, I. P., a concessão de um empréstimo sem juros para compensar o valor da renda mensal, devida e não paga, sempre que o rendimento disponível restante do agregado desça, por tal razão, abaixo do IAS.
Os arrendatários que se vejam impossibilitados do pagamento da renda tem o dever de informar o senhorio, por escrito, até cinco dias antes do vencimento da primeira renda em que pretendem beneficiar do regime previsto no presente capitulo, juntando a documentação comprovativa da situação, nos termos que vierem a ser aprovados por portaria a aprovar pelo membro do Governo responsável pela área da habitação.
O arrendatário que esteja na situação atrás referida pode diferir o pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, para os 12 meses posteriores ao término desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda do mês em causa.
No caso de arrendamentos para fins não habitacionais, a falta de pagamento das rendas que se vençam nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, nos termos do artigo anterior, não pode ser invocada como fundamento de resolução, denuncia ou outra forma de extinção de contratos, nem como fundamento de obrigação de desocupação de imoveis.
Neste tipo de contratos não pode ser exigível aos arrendatários o pagamento de quaisquer outras penalidades que tenham por base a mora no pagamento de rendas que se vençam nos meses em que vigore o estado de emergência e no mês a seguir.
A cessação do contrato por iniciativa do arrendatário torna exigível, a partir da data da cessação, o pagamento imediato das rendas vencidas e não pagas, nos previstos nesta lei.
Aqui fica o link para o diploma: https://dre.pt/application/conteudo/131193441
Lisboa, 8 de Abril de 2020
Portaria n.º 91/2020, de 14 de abril
Foi publicada a 14.04.2020 em Diário da República a Portaria n.º 91/2020, de 14 de abril que define, em execução do disposto no n.º 2 do artigo 3.º da Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril (que aprovou o regime excecional para as situações de mora no pagamento das rendas atendendo à situação epidemiológica provocada pelo coronavírus SARS-CoV-2 e doença COVID-19), os termos em que é efetuada a demonstração da quebra de rendimentos para efeito de aplicação daquele regime excecional a situações de incapacidade de pagamento das rendas habitacionais devidas a partir de 1 de abril de 2020 e até ao mês subsequente ao termo da vigência do estado de emergência.
1. A referida portaria tem por objeto as situações em que, em resultado da atual situação excecional provocada pela doença COVID-19, se verifique uma quebra de rendimentos superior a 20 % dos rendimentos de:
a) Arrendatário de habitação, que constitua a sua residência permanente, quando a parte percentual do total dos rendimentos mensais dos membros do seu agregado familiar que é destinada ao pagamento da renda mensal da habitação seja superior a 35 %;
b) Estudante com contrato de arrendamento para habitação situada a uma distância superior a 50 km da residência permanente do seu agregado familiar, para frequência de estabelecimento de ensino, quando a parte percentual do total dos rendimentos mensais dos membros do seu agregado familiar que é destinada ao pagamento da renda mensal da habitação seja superior a 35 %;
c)Fiador de arrendatário habitacional que seja estudante e não aufira rendimentos do trabalho, quando a parte percentual do total dos rendimentos mensais dos membros do agregado familiar do fiador destinada ao pagamento da renda mensal da habitação do estudante seja superior a 35 %; ou
d) Senhorio de arrendatários habitacionais, quando a quebra no rendimento mensal dos membros do seu agregado familiar decorra do não pagamento de rendas pelos seus arrendatários ao abrigo do regime excecional da Lei n.o 4-C/2020, de 6 de abril, e o rendimento disponível restante desse agregado desça abaixo do valor do indexante dos apoios sociais (IAS).
2. A quebra de rendimentos corresponde à diminuição dos rendimentos em mais de 20 % decorrente de facto relacionado com a situação epidemiológica provocada pela doença COVID-19, demonstrada:
a) No caso das alíneas a), b) e c) acima referidas pela comparação entre a soma dos rendimentos dos membros do agregado familiar no mês em que ocorre a causa determinante da alteração de rendimentos com os rendimentos auferidos pelos mesmos membros do agregado no mês anterior ou, nos casos a que se refere o número seguinte, no período homólogo do ano anterior;
b) No caso dos senhorios, pela comparação entre a soma dos rendimentos dos membros do respetivo agregado familiar no mês em que se verifica o não pagamento das rendas devidas pelos seus arrendatários com os rendimentos auferidos pelos mesmos membros do agregado no mês anterior ou, nos casos a que se refere o número seguinte, no período homólogo do ano anterior.
3. No caso de membros do agregado habitacional em que a maior parte dos seus rendimentos derive de trabalho empresarial ou profissional da categoria B do CIRS, quando a faturação do mês anterior à ocorrência da quebra de rendimentos não seja representativa, estes podem optar por efetuar a demonstração da diminuição dos rendimentos com referência aos rendimentos do período homólogo do ano anterior, mantendo–se o disposto no número anterior para os restantes membros do agregado.
4. São considerados relevantes para efeito da demonstração da quebra de rendimentos:
a) No caso de rendimentos de trabalho dependente, o respetivo valor mensal bruto;
b) No caso dos rendimentos empresariais ou profissionais da categoria B do CIRS, o valor antes de IVA;
c) No caso de rendimento de pensões, o respetivo valor mensal bruto;
d) No caso de rendimentos prediais, o valor das rendas recebidas;
e) O valor mensal de prestações sociais recebidas de forma regular;
f) O valor mensal de apoios à habitação recebidos de forma regular;
g) Os valores de outros rendimentos recebidos de forma regular ou periódica.
5. Sempre que não seja possível a obtenção dos comprovativos do valor dos rendimentos referidos nas alíneas b) a f) do ponto n.º 4, os rendimentos podem ser atestados mediante declaração do próprio, sob compromisso de honra, ou do contabilista certificado no caso de trabalhadores independentes no regime de contabilidade organizada.
6. Os comprovativos dos rendimentos objeto das declarações referidas no numero anterior devem ser entregues no prazo máximo de 30 dias apos a data de comunicação ao senhorio ou do requerimento apresentado ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P. (IHRU, I. P.), consoante for o caso, salvo se a obtenção do comprovativo ainda depender, à data, de emissão por entidade competente para o efeito, caso em que esse facto deve ser comunicado ao senhorio ou ao IHRU, I. P., consoante for o caso, com indicação da data prevista para a respetiva obtenção.
7.As comunicações entre os arrendatários e os senhorios e, se for o caso, para o IHRU, I. P., são preferencialmente realizadas por correio eletrónico.
8. As pessoas que, para efeito de demonstração da quebra de rendimentos nos termos da presente portaria, como requisito para acesso as medidas excecionais de apoio previstas na Lei n.o 4-C/2020, de 6 de abril, entregarem ou subscreverem documentos que constituam ou contenham falsas declarações, são responsáveis pelos danos que venham a ocorrer, bem como pelos custos incorridos com a aplicação das referidas medidas excecionais, sem prejuízo de outro tipo de responsabilidade gerada pela conduta, nomeadamente criminal.
Consulte aqui a portaria: https://dre.pt/web/guest/home/-/dre/131393119/details/maximized
Miguel Torres Marques Advogado e Assessor Jurídico da ALEP